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doc (新增)紫薇e家园大型住宅小区项目项目可行性分析计划建议书(留底)

2021-03-02 10:55:50
✔桂人吉智科技
共65页

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1、理在实际工作中管理现状很难令消费者满意,主要表现净现值(万元)内部收益率变化幅度系列基准收益率图销售收入敏感性分析图根据上表数据,采用插入法找出销售收入变动动态临界点:()()*()=本项目目前销售收入能满足财务评价要求,但是销售收入不能减少,即销售收入允许变动幅度为(,+∞)。所以在销售阶段,应注意保证销售收入回收利用,比如:一次付款不得低于,也可以在前期增加销售费用,提高前期销售收入资金回笼。对建设投资敏感性分析建设投资发生变化时,将引起资金筹措同步变化,所以认为是单因素变化。分析结果如下:建设投资变化对内部收益率和净现值影响表变化幅度IRR()净现值(万元)内部收益率变化幅度建设投资基准收益率图建设投资敏感性分析用类似于上述方法找出建设投资变动动态临界点:()()*=由此表明,固定资产投资也是一个非常敏感因素,它变化将对内部收益率和净现值产生很大影响。目前建设投资能满足财务评价要求,但当其增长时,项目内部收益率变得接近于基准收益率,净现值接近于。所以,在项目开发建设过程中应注意与监理单位和施工单位密切合作,加强投资控制。项目风险控制对策风险回避从敏感性分析来看,本项目风险有些偏大。尤其是销售收入和总投资影响很大,这就提醒开发商在开发建设过程中争取一些积极有效措施来回避风险。比如:缩短。

2、施工工期,减少由于资金占用时间价值带来不利影响。项目前期增加销售费用,创造良好销售业绩,使资金能尽快回笼,以便于下期开发。在保证质量施工进度前提下,加强管理,严格控制总投资增加。在营销期间,合理搭配广告周期,充分利用各种广告媒体,选择合适形式,争取以最小投入获得最佳宣传效果,树立企业及项目形象,创造品牌效应。招标投标过程中,应尽量选择施工水平高;信誉好施工承包单位,又如在施工过程中坚决不采购、不使用不合格材料,确保工程项目质量;风险转移为了减少筹资融资经济风险,保证工程项目顺利实施,公司应认真策划,采取多种方式和渠道进行筹资融资。通过正当途径,在不违反法律、法规情况下,将风险部分转移。如在商签招商引资合同时,应尽量争取有利于自己条款;在签订施工承包合同时明确承包商工程质量永久责任制合同条款,工程款支付方式,外部条件不足时责任等;加强保险意识,按国家规定,向保险公司投保,如工程保险、财产保险、人身意外险、第三方险等。不确定性分析结论经过以上分析,本项目有一定抗风险能力。但是,由于销售收入和建设投资敏感性较大,应当加强项目风险意识,采取一些防范风险措施。项目综合评价结论及建议项目综合评价结论针对项目建设可行性,由市场分析可知,全国经济稳定发展,房地产市场态势良好;随着西安市人民生活水平提高,房。

3、地产市场需求量较大,虽然开发单位众多,参差不齐,但总体发展较好,市场交易活跃丰富多彩。新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、西安市乃至西部地区标志性建筑和城市建设新亮点。另外,西安高新新区是高新区开发建设前沿阵地,中心商务区(CBD)是高新区二次创业一个核心功能区,也是西安市CBD重要组成部分,是体现高新区和全市现代化形象和国际化程度重要区域。本项目建设对于高新区成为一个集投资、居住、休闲、娱乐、教育等为一体新城区意义重大。因此,本项目开发符合西安市发展,对该区域经济发展也具有很大推动作用。可行性研究编制依据国民经济长期发展规划和产业政策;《西安市~年城市总体规划》;《陕西省建筑工程综合概预算定额()》;《西安市建设项目城建费用统一征收办法》;《西安市统计年鉴》;委托方提供有关资料;现场勘察及市场调查收集有关资料。项目主要财务数据及评价指标本项目主要财务数据及评价指标,见表。项目主要财务数据及评价指标表序号名称单位数值一财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元总成本费用万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值(税后)万元项目内部收益率(税后)资本金财务净现值(税后)万元资本金内部收益率(税后)项。

4、静态投资回收期(税后)年借款偿还期年盈亏平衡点结论及建议通过对项目技术经济分析论证,我们得出以下结论:项目财务效益较好,有建设必要性;项目建设条件具备,满足项目建设要求;设计方案技术经济指标合理,满足各项控制性指标要求;财务评价指标满足预定回报水平;项目风险在合理限度内。但是,由于本项目开发周期长、前期投入大、资金回收慢,经过不确定性分析可以明显看到,项目敏感性较大,所以必须严格控制投资,尽量缩短工期,采取恰当营销策略,才能得到高回报。市场分析本项目市场分析将从宏观经济形势、西安市房地产市场分析、项目自身所具有优势、劣势、机会和威胁等方面进行分析,最后对项目进行初步市场定位。宏观经济形势分析年以来,我国宏观经济运行处于经济周期上升阶段。针对宏观经济局部出现过热现象,党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮宏观调控措施。到目前为止,宏观经济保持平稳运行,继续向着宏观调控预定目标发展。当前我国经济正处于回升期,仍有一定上升空间。根据国家统计资料,年至年国内生产总值(GDP)增长率分别为、和。年,我国经济保持平稳较快发展,综合国力进一步增强,改革取得重要进展,对外开放实现新突破,社会事业加快发展,人民生活继续改善。国内生产总值达到万亿元,比上年增长,社会消费品零售总额万亿元,增长。总来说,全国。

5、经济形势良好,为房地产业发展创造了机会。年月日,国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展》(国发[]号),这个文件明确了房地产在国民经济中支柱地位。年全国完成房地产开发投资亿元,首次突破万理在实际工作中管理现状很难令消费者满意,主要表现净现值(万元)内部收益率变化幅度系列基准收益率图销售收入敏感性分析图根据上表数据,采用插入法找出销售收入变动动态临界点:()()*()=本项目目前销售收入能满足财务评价要求,但是销售收入不能减少,即销售收入允许变动幅度为(,+∞)。所以在销售阶段,应注意保证销售收入回收利用,比如:一次付款不得低于,也可以在前期增加销售费用,提高前期销售收入资金回笼。对建设投资敏感性分析建设投资发生变化时,将引起资金筹措同步变化,所以认为是单因素变化。分析结果如下:建设投资变化对内部收益率和净现值影响表变化幅度IRR()净现值(万元)内部收益率变化幅度建设投资基准收益率图建设投资敏感性分析用类似于上述方法找出建设投资变动动态临界点:()()*=由此表明,固定资产投资也是一个非常敏感因素,它变化将对内部收益率和净现值产生很大影响。目前建设投资能满足财务评价要求,但当其增长时,项目内部收益率变得接近于基准收益率,净现值接近于。所以,在项目开发建设过程中应注意与监理单位和施工单位。

6、切合作,加强投资控制。项目风险控制对策风险回避从敏感性分析来看,本项目风险有些偏大。尤其是销售收入和总投资影响很大,这就提醒开发商在开发建设过程中争取一些积极有效措施来回避风险。比如:缩短施工工期,减少由于资金占用时间价值带来不利影响。项目前期增加销售费用,创造良好销售业绩,使资金能尽快回笼,以便于下期开发。在保证质量施工进度前提下,加强管理,严格控制总投资增加。在营销期间,合理搭配广告周期,充分利用各种广告媒体,选择合适形式,争取以最小投入获得最佳宣传效果,树立企业及项目形象,创造品牌效应。招标投标过程中,应尽量选择施工水平高;信誉好施工承包单位,又如在施工过程中坚决不采购、不使用不合格材料,确保工程项目质量;风险转移为了减少筹资融资经济风险,保证工程项目顺利实施,公司应认真策划,采取多种方式和渠道进行筹资融资。通过正当途径,在不违反法律、法规情况下,将风险部分转移。如在商签招商引资合同时,应尽量争取有利于自己条款;在签订施工承包合同时明确承包商工程质量永久责任制合同条款,工程款支付方式,外部条件不足时责任等;加强保险意识,按国家规定,向保险公司投保,如工程保险、财产保险、人身意外险、第三方险等。不确定性分析结论经过以上分析,本项目有一定抗风险能力。但是,由于销售收入和建设投资敏感性较大。

7、,应当加强项目风险意识,采取一些防范风险措施。项目综合评价结论及建议项目综合评价结论针对项目建设可行性,由市场分析可知,全国经济稳定发展,房地产市场态势良好;随着西安市人民生活水平提高,房地产市场需求量较大,虽然开发单位众多,参差不齐,但总体发展较好,市场交易活跃目利率开发经营期合计贷款及还本付息期初贷款本息累计本金利息本期贷款本期应计利息本期偿还本金本其支付利息期末贷款本息累计偿还借款本息资金来源利润总额还款后余额附表全投资现金流量表单位:万元序号半年项目开发经营期合计现金流入销售收入现金流出建设投资销售费用销售税金及附加所得税()净现金流量累计净现金流量税前净现金流量税前累计净现金流量基准收益率(全年)基准收益率(半年)税后财务净现值¥,税后财务内部收益率(半年)税后静态投资回收期年税后财务内部收益率(全年)税前财务净现值¥,税前财务内部收益率(半年)税前静态投资回收期年税前财务内部收益率(全年)附表资本金现金流量表单位:万元序号半年项目开发经营期合计现金流入销售收入现金流出自有资金借款本金偿还借款利息支付销售收入再投入销售费用销售税金及附加所得税()净现金流量财务净现值¥,万元财务内部收益率(半年)财务内部收益率(全年)同比增长。其中,商品住宅完成投资亿元,同比增长;办公楼和商业营业。

8、房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资增长速度均明显低于年同期水平,房地产开发投资保持稳定增长,中央政府宏观调控政策取得了一定成效。年全国商品房竣工面积亿平方米,同比分别增长,其中商品住宅竣工面积亿平方米,增长。同期全国商品房销售面积达到亿平方米,增长。年~月房地产开发投资同比增长,其中商品住宅投资同比增长,表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较年一季度也双双回落,但供求关系仍然偏紧。年全国商品房平均销售价格为每平方米元,同比增长,其中商品住宅平均销售价格为每平方米元,上涨。各大中城市普遍出现了房地产价格快速上涨,不少城市房价上涨速度远远超过了经济和消费者收入增长速度。居民家庭成为房地产市场主导消费群体。自年始,城市个人购买商品房占全部商品房销售额比重超过,年~月,此比重达到,越来越多城镇居民到房地产项目总论建设项目概况建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产,是由西安高科(集团)新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建专业房地产开发公司。公司成立于年,注册资金为亿元。紫薇地产是国内颇具影响力房地产品牌之一,拥有房地产开发一级资质。先后开发了紫薇花园、紫薇大厦、紫薇苑欧洲世家、紫薇城市花园、紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估,紫薇地产品牌价值。

9、达到亿元。如今,紫薇地产已经成为西安房地产行业领跑者。西安高科(集团)新西部实业发展公司是西安高科(集团)公司全资房地产公司。公司成立于年,注册资本亿元人民币,以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主,兼营机电产品、化工产品、轻工产品销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系,盘活资产,务实经营,挖掘潜,发挥优势,稳健发展”为经营理念,始终关注企业文化建设和经营理念凝练,塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上优秀员工队伍。项目概况紫薇e家园项目是紫薇地产开发建设大型住宅小区项目,位于西安市太白南路以东、丈八东路以北、紫薇路以西,南临绕城高速、接规划中电子五路。本项目市场定位为中高档住宅小区,兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层,少部分为高层,沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为平方米,其中规划住宅建筑面积平方米,规划商业建筑面积平方米。容积率为,绿地率为。项目自有资金万元,贷款万元。本项目三通一平已完成,地上没有待拆迁建筑物,建设用地呈长方形,占地面积约为亩,其中待征地面积约为亩。项目建设必要性本项目建设必要性主要从以下几个方面来体现:西安市房地产市场需要伴随着住房市场化,中低价位住宅面向中低收入阶层,中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此,形成了以廉租房、。

10、理在实际工作中管理现状很难令消费者满意,主要表现净现值(万元)内部收益率变化幅度系列基准收益率图销售收入敏感性分析图根据上表数据,采用插入法找出销售收入变动动态临界点:()()*()=本项目目前销售收入能满足财务评价要求,但是销售收入不能减少,即销售收入允许变动幅度为(,+∞)。所以在销售阶段,应注意保证销售收入回收利用,比如:一次付款不得低于,也可以在前期增加销售费用,提高前期销售收入资金回笼。对建设投资敏感性分析建设投资发生变化时,将引起资金筹措同步变化,所以认为是单因素变化。分析结果如下:建设投资变化对内部收益率和净现值影响表变化幅度IRR()净现值(万元)内部收益率变化幅度建设投资基准收益率图建设投资敏感性分析用类似于上述方法找出建设投资变动动态临界点:()()*=由此表明,固定资产投资也是一个非常敏感因素,它变化将对内部收益率和净现值产生很大影响。目前建设投资能满足财务评价要求,但当其增长时,项目内部收益率变得接近于基准收益率,净现值接近于。所以,在项目开发建设过程中应注意与监理单位和施工单位密切合作,加强投资控制。项目风险控制对策风险回避从敏感性分析来看,本项目风险有些偏大。尤其是销售收入和总投资影响很大,这就提醒开发商在开发建设过程中争取一些积极有效措施来回避风险。比如:缩短。