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doc (立项评审)合川滨江地块项目立项分析报告(提交材料)

2020-11-28 18:13:49
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1、正好是市场需求集中释放时间,所以出现了供销款()、银行借款()。因此,真正需要贷款一般仅为直接投资。则本项目在滚动开发模式下,其贷款利息按前述五项成本之和以银行中长期开发贷款年利率和项目平均贷款年限年估算:C=(C+C+C+C+C)=万元。、销售费用:本项目为住宅小区,规模较大,开发经营周期预计~年,估计销售投入约为销售总收入左右。则有:C==万元。、销售税费:根据国家有关规定,不动产实现销售后税费有:()契税:住宅销售额,商业销售额。C=SZ+(SM+SC)=+=万元。()营业税及附加:总销售额计算。C=S==万元。()土地增值税:根据经验取值总销售额。C=S==万元。()税费总计。C=C+C+C=万元。、成本费用总和:C=C+C+C+C+C+C+C+C+C+C=万元(见下表升华合川滨江项目投资估算)序号项目及费用名称单位单位指标金额(万元)单方成本(元m)一开发费用m土地费用m场地平整费m规划设计费m高层建安费用m小高层建安费用m商业部分m开发规费m二管理费用m财务费用m管理费用m营销费用m其它不可预见费用m三总投资m四契税五营业税及附加六土地增值税七项目费用总计m八销售收入㎡九开发利润㎡五、项目经济效果预估(一)投资总利润、开发经营总利润:开发经营总利润(LZ)=销售总收入(。

2、S)总成本费用(C)LZ=万元、税后(净)利润:税后(净)利润(LJ)=销售总收入(S)契税(C)营业税及附加(C)土地增值税(C)即:(LJ)=SCCC=万元(二)利润率(静态)、成本利润率:项目总开发价值=总销售收入销售税费=SC=万元项目开发成本=总成本费用销售税费=CC=万元成本利润率=(项目总开发价值项目开发成本)项目开发成本=、开发净利润率:开发毛利润率=税前利润开发总成本费用=开发净利润率=净利润(LJ)开发总成本费用=(三)结论根据上述经济预估测算,项目开发收益率较为良好,项目开发前景可期。六、项目不确定性分析(一)影响该项目运营不确定性因素、投资支出(成本类)变量因素:主要有土地费用、出让金、建安成本、开发规费等,其估计准确程度直接影响到成本高低,成本能否得到控制,是项目能否盈利关键。、销售收入类变量因素:主要包括售价及其增长、销售进度等,其测算与实际操作接近程度将直接影响到预期销售收入能否实现。(二)项目敏感性分析敏感性分析是研究建设项目主要因素发生变化时,项目经济效益发生相应变化,以判断这些因素对项目经济目标影响程度。销售价格、成本费用(含销售税费)对总利润影响,见下表:(单因素敏感性分析)税后利润变化率不确定因素++销售收入,,,,,成本费用,,,,,由上。

3、表分析可知:总利润对售价和成本敏感率较差,即是售价下降或成本上升,本项目件良好。、东渡片区主要以钓鱼城发展旅游业。东渡片区为钓鱼城保护控制区范围。(三)城市地位解读和城市定位、合川区域定位。根据重庆总体规划,合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委决定,按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合现代化大都市”总体定位,合川区为区域中心城市。合川区属于重庆市“小时经济圈”和成渝城镇群中战略高地,重庆市“小时经济圈”北部增长极和水陆交通枢纽;重庆市能源生产基地、建材基地;辐射重庆市北部和四川东北部桥头堡和重要节点。、合川区城市定位。重庆市北部区域性中心城市,重庆市北部、四川省东北部商贸中心、教育基地;国家级文物钓鱼城所在地;川渝嘉陵江流域文化生态旅游区重要目地;国家级历史文化名城;以发展制造业、加工业和第三产业为主;重庆市风景旅游城市。、发展定位对应城市地位。小时经济圈主要包括主城九区,以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等共个区县,面积万平方千米。市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个级别。合川区是重庆北部区域性中心城市,是合川铜梁潼南发展区中心。合川区是重庆北部增长极和综合交通枢。

4、纽,辐射川东北地区桥头堡和重要节点,重庆市重要能源基地。(四)合川区总体规划、总规城市结构目标。城市发展总体上形成“北上南拓,西扩东控”战略构想,城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片,以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心,扩容提质。“五片”:即五尊大石片区、思居-云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区,其中草街滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。、核心区城市功能规划。合阳:金融信息、商业服务、居住。南屏项目概况及经营取向一、项目基本概况(一)地理位置项目位于重庆合川区南屏新区西部石鼓坝,东南面邻曹家湾和涪江二桥,南靠白鹿山及渝武高速公路,西依小安溪,北临涪江及涪滨南路,隔江眺望北岸合阳区。(二)交通现状、区域交通:体系完善,优势明显。等专业业批发市场辐射周边多个区县。、高校园规划建设面积平方公里,现有育才学院、派斯学院、涉外商贸学院、移通学院等高校所,在校学生近万人。第三章合川区房地产市场研究一、合川区房地产宏观分析(一)合川区房地产市场发展进程说明:本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴和统计月报;本文所有商品房销售价格和面积均以建筑面积计价。纵观合川区房地产市场发展历程,大致可分为五个阶段:、第一阶段:年以。

5、前,合川区刚刚实现商品房销售,处于房地产起步阶段。()这一阶段主要特征是刚刚实现货币化分房不久,更多商品房开发水平与体量都相对有限,多以集资房形式出现,基本上是集中在体育场周边经济园区为代表老城区中心;()由于是刚刚起步,所以商品房消费意识以及对产品要求也比较简单;()价格基本上是元平方米。、第二阶段:年年,属于合川区房地产市场持续发展阶段,房地产市场大规模开发时期,正好是市场需求集中释放时间,所以出现了供销区南岸区大渡口区江北区铜梁县巴南区璧山县九龙坡区南川区沙坪坝区荣昌县永川区大足县合川区綦江县长寿区潼南县江津区万盛区北碚区双桥区涪陵区、合川区固定资产投资分解(单位:万元):()合川区建设与改造投资分析(合川区,单位:万元)。建设与改造投资同比增长建设与改造投资同比增长年年年年年年,,,第一产业第二产业第三产业()合川区工业投资分析(合川区,单位:万元)。工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年()虽然经历了金融危机,但建设与改造投资在年仍大幅增长,达到,说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。()工业投资占固定资产投资,说明合川区工业发展较为迅速,工业会成为合川区新经济增长点。、合川区年三大产业分析(合川区,单位:万元):()第二产业占总GDP,说明合川区工业处于较。

6、上升期。()第三产业占总GDP,比重较小,说明房地产业仍有较大发展空间。()农业占总GDP,这在重庆各区县中基本是此比例,说明农业处于正常发展水平。(二)合川区经济发展规划、经济增长和经济结构。“十一五”期末达到亿元,三大产业结构调整为::,人均地区生产总值达到美元;全社会固定资产投资五年累计达到亿元以上;社会消费品零售总额达到亿元。、城镇化水平。城镇建成区面积达到平方公里;城镇人口达到万人;城镇化率达到;非农产业就业比重达到。、人民生活水平。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到元和元以上。二、合川区城市规划(一)合川区简介、地处重庆西北部,距重庆主城区公里,是重庆市规划建设区域性中心城市和“一小时经济圈”重要板块。、幅员面积平方公里,辖个镇,个街道办事处,总人口万。其中,主城区面积平方公里,常住人口万。、境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。、省道、省道、渝武高速公路纵贯南北,襄渝铁路横定资产投资总值横向分析(年小时经济圈分析,单位:万元)。名次区域固定资产投资额名次区域固定资产投资额渝北区渝中区南岸区大渡口区江北区铜梁县巴南区璧山县九龙坡区南川区沙坪坝区荣昌县永川区大足县合川区綦江县长寿区潼南县江津区万盛区北碚区双桥区涪陵区、合川区固定资产投资分解(单位:万。

7、元):()合川区建设与改造投资分析(合川区,单位:万元)。建设与改造投资同比增长建设与改造投资同比增长年年年年年年,,,第一产业第二产业第三产业()合川区工业投资分析(合川区,单位:万元)。工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年()虽然经历了金融危机,但建设与改造投资在年仍大幅增长,达到,说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。()工业投资占固定资产投资,说明合川区工业发展较为迅速,工业会成为合川区新经济增长点。、合川区年三大产业分析(合川区,单位:万元):()第二产业占总GDP,说明合川区工业处于较快上升期。()第三产业占总GDP,比重较小,说明房地产业仍有较大发展空间。()农业占总GDP,这在重庆各区县中基本是此比例,说明农业处于正常发展水平。(二)合川区经济发展规划、经济增长和经济结构。“十一五”期末达到亿元,三大产业结构调整为::,人均地区生产总值达到美元;全社会固定资产投资五年累计达到亿元以上;社会消费品零售总额达到亿元。、城镇化水平。城镇建成区面积达到平方公里;城镇人口达到万人;城镇化率达到;非农产业就业比重达到。、人民生活水平。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到元和元以上。二、合川区城市规划(一)合川区简介、地处重庆西北部,距重庆主城区公里。

8、,是重庆市规划建设区域性中心城市和“一小时经济圈”重要板块。、幅员面积平方公里,辖个镇,个街道办事处,总人口万。其中,主城区面积平方公里,常住人口万。、境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。、省道、省道、渝武高速公路纵贯南北,襄渝铁路横穿东西,草街、利泽航电枢纽建成后,千吨级货轮溯江而上可达四川广元,顺流而下可直航上海。、距重庆江北国际机场公里,仅小时车程。(二)合川区城区解读、现状合川区主城结构就是三大片区,既合阳片区、南屏片区和东渡片区。合川区老城区位于合川区城区北部,南临涪江,东靠嘉陵江。是合川区目前中心城区,最大城市功能组团,设施比较齐全,交通便利,主城区面积平方公里,常住人口万。、近年随着城市建设速度加快,工业用地、居住用地等城市用地需求剧增,现状建成区范围不断向南屏扩展。、南屏片区位于合川区城区南部,与老城区隔江相望。地势平坦,背山面水,其中近二分之一面积为已建用地,主要集中在南屏西部,用地性质以居住、商业为主。以合川区区政府所在地块为依托,兼有部分居住和商业功能,地势平坦、北临嘉陵江和涪江,自然生态件好。、东渡片区主要以钓鱼城发展旅游业。东渡片区为钓鱼城保护控制区范围。(三)城市地位解读和城市定位、合川区域定位。根据重庆总体规划,合川区属于渝西经济走廊精华地区。

9、。根据重庆市委决定,按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合现代化大都市”总体定位,合川区为区域中心城市。合川区属于重庆市“小时经济圈”和成渝城镇群中战略高地,重庆市“小时经济圈”北部增长极和水陆交通枢纽;重庆市能源生产基地、建材基地;辐射重庆市北部和四川东北部桥头堡和重要节点。、合川区城市定位。重庆市北部区域性中心城市,重庆市北部、四川省东北部商贸中心、教育基地;国家级文物钓鱼城所在地;川渝嘉陵江流域文化生态旅游区重要目地;国家级历史文化名城;以发展制造业、加工业和第三产业为主;重庆市风景旅游城市。、发展定位对应城市地位。小时经济圈主要包括主城九区,以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等共个区县,面积万平方千米。市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个级别。合川区是重庆北部区域性中心城市,是合川铜梁潼南发展区中心。合川区是重庆北部增长极和综合交通枢纽,辐射川东北地区桥头堡和重要节点,重庆市重要能源基地。(四)合川区总体规划、总规城市结构目标。城市发展总体上形成“北上南拓,西扩东控”战略构想,城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心。

10、正好是市场需求集中释放时间,所以出现了供销款()、银行借款()。因此,真正需要贷款一般仅为直接投资。则本项目在滚动开发模式下,其贷款利息按前述五项成本之和以银行中长期开发贷款年利率和项目平均贷款年限年估算:C=(C+C+C+C+C)=万元。、销售费用:本项目为住宅小区,规模较大,开发经营周期预计~年,估计销售投入约为销售总收入左右。则有:C==万元。、销售税费:根据国家有关规定,不动产实现销售后税费有:()契税:住宅销售额,商业销售额。C=SZ+(SM+SC)=+=万元。()营业税及附加:总销售额计算。C=S==万元。()土地增值税:根据经验取值总销售额。C=S==万元。()税费总计。C=C+C+C=万元。、成本费用总和:C=C+C+C+C+C+C+C+C+C+C=万元(见下表升华合川滨江项目投资估算)序号项目及费用名称单位单位指标金额(万元)单方成本(元m)一开发费用m土地费用m场地平整费m规划设计费m高层建安费用m小高层建安费用m商业部分m开发规费m二管理费用m财务费用m管理费用m营销费用m其它不可预见费用m三总投资m四契税五营业税及附加六土地增值税七项目费用总计m八销售收入㎡九开发利润㎡五、项目经济效果预估(一)投资总利润、开发经营总利润:开发经营总利润(LZ)=销售总收入(。